Optimamente La richiesta di un Attestato di Prestazione Energetica può diventare più complicata del previsto quando i dati catastali non corrispondono alle caratteristiche dell’immobile, manca la documentazione degli impianti oppure il professionista incaricato non dispone delle informazioni necessarie per effettuare i calcoli. Sono problemi che possono emergere durante la preparazione di una compravendita o di una locazione, quando i tempi per completare la documentazione sono spesso già definiti.
In Lombardia, il sistema CENED – Certificazione Energetica degli Edifici mette a disposizione servizi per individuare i tecnici accreditati, consultare le disposizioni regionali e verificare gli attestati registrati. La preparazione dell’APE resta però un’attività professionale che richiede la raccolta dei dati dell’edificio, verifiche tecniche e un sopralluogo.
Prima di conferire l’incarico, il proprietario può effettuare alcuni controlli che aiutano a evitare richieste incomplete, spese non previste e ritardi nel rilascio del documento.
Verificare se esiste già un attestato valido
Il primo controllo riguarda l’eventuale presenza di una certificazione energetica precedente. Non tutti gli immobili devono necessariamente essere sottoposti a una nuova valutazione ogni volta che cambiano proprietario o vengono concessi in locazione.
La normativa prevede per l’APE una validità temporale massima di dieci anni, subordinata alle condizioni stabilite per la manutenzione e i controlli di efficienza energetica degli impianti. Gli interventi edilizi o impiantistici che modificano la classe energetica possono inoltre rendere necessario l’aggiornamento dell’attestato.
Il portale CENED permette di consultare il Catasto Energetico Edifici Regionale, denominato CEER, attraverso il servizio di visura. La ricerca può essere effettuata utilizzando il codice identificativo dell’attestato oppure i dati catastali dell’immobile.
Il sistema consente di verificare l’esistenza e l’idoneità delle certificazioni secondo le condizioni previste dal servizio. Il facsimile eventualmente scaricato, tuttavia, non sostituisce il documento originale richiesto per gli adempimenti previsti dalla normativa.
Questa distinzione è particolarmente utile quando il proprietario ha smarrito un APE ancora utilizzabile. In determinate circostanze può essere sufficiente richiederne una copia conforme attraverso i soggetti abilitati, evitando di commissionare una certificazione nuova senza averne verificato la necessità.
Come scegliere un certificatore energetico accreditato
La redazione dell’APE deve essere affidata a un professionista che possieda i requisiti previsti dalla disciplina applicabile e sia accreditato e iscritto nell’elenco regionale dei certificatori energetici.
Il servizio CENED – Certificazione Energetica degli Edifici permette di controllare direttamente la posizione del tecnico attraverso il database dell’Organismo regionale di Accreditamento.
La verifica può essere effettuata inserendo il cognome o il codice fiscale del professionista. Il nome costituisce un ulteriore criterio di ricerca facoltativo.
È opportuno effettuare questo controllo prima di accettare il preventivo, soprattutto quando il contatto avviene attraverso piattaforme commerciali o intermediari che propongono servizi di certificazione.
L’accreditamento e l’iscrizione sono due aspetti distinti. Il primo riguarda il riconoscimento dei requisiti professionali, mentre l’iscrizione annuale consente l’accesso ai servizi necessari per svolgere l’attività di certificazione.
La disciplina regionale richiama i requisiti stabiliti dal DPR 75/2013, relativi ai titoli di studio, alle competenze professionali e, nei casi previsti, alla formazione specifica.
Il certificatore deve inoltre operare in condizioni di autonomia e indipendenza, nel rispetto delle disposizioni sulle incompatibilità. La scelta non dovrebbe quindi basarsi esclusivamente sulla vicinanza geografica o sul prezzo richiesto, ma anche sulla verifica dell’abilitazione e delle condizioni necessarie per svolgere correttamente l’incarico.
I documenti dell’immobile da preparare prima del sopralluogo
Una parte del lavoro può essere facilitata dalla documentazione disponibile presso il proprietario, l’amministratore condominiale o i tecnici che hanno seguito eventuali interventi edilizi.
La planimetria catastale costituisce un riferimento utile per individuare la distribuzione degli ambienti. Il certificatore deve comunque verificare le caratteristiche effettive dell’edificio e non può assumere automaticamente che la rappresentazione catastale corrisponda alla situazione reale.
Occorre inoltre identificare correttamente l’unità immobiliare attraverso i dati catastali, l’indirizzo e le altre informazioni necessarie per compilare l’attestato.
Particolarmente utili possono essere la documentazione di progetto, le relazioni tecniche energetiche, i dati relativi agli interventi di isolamento e le informazioni riguardanti la sostituzione dei serramenti.
Quando sono stati realizzati lavori di riqualificazione, la disponibilità di schede tecniche, elaborati progettuali e caratteristiche dei materiali può agevolare la ricostruzione delle prestazioni dell’involucro edilizio.
Un ruolo rilevante riguarda gli impianti.
Il libretto di impianto, quando previsto, e la documentazione dei controlli effettuati permettono di ricostruire le caratteristiche dei sistemi di climatizzazione e di verificare gli aspetti connessi alla loro gestione.
Possono essere necessari dati relativi a caldaie, pompe di calore, sistemi di produzione dell’acqua calda sanitaria, climatizzazione estiva e impianti alimentati da fonti rinnovabili.
La mancanza di un documento non impedisce automaticamente la certificazione. Può però rendere necessarie ulteriori verifiche o l’applicazione dei criteri tecnici previsti dalla metodologia di calcolo.
La documentazione disponibile deve essere considerata un supporto all’attività del certificatore, non un sostituto del rilievo dell’edificio.
Il sopralluogo è una parte necessaria della certificazione
Uno degli aspetti più delicati riguarda le offerte che prospettano il rilascio dell’APE attraverso la sola trasmissione di documenti e fotografie.
Le disposizioni regionali prevedono che il certificatore verifichi lo stato di fatto dell’immobile attraverso uno o più sopralluoghi. Il controllo deve permettere di acquisire gli elementi necessari per descrivere correttamente il sistema edificio-impianto.
Il rilievo comprende, secondo le caratteristiche dell’immobile e le verifiche applicabili, la geometria degli ambienti, le superfici e i volumi, le caratteristiche dell’involucro e degli elementi che influenzano gli scambi termici.
Devono essere esaminati anche gli impianti rilevanti per la determinazione della prestazione energetica.
Le verifiche non richiedono ordinariamente indagini invasive. La disponibilità di documenti tecnici attendibili può contribuire a identificare caratteristiche costruttive che non risultano direttamente osservabili.
Il proprietario dovrebbe quindi consentire l’accesso ai locali interessati e, quando necessario, organizzare la possibilità di esaminare gli impianti centralizzati o di acquisirne la documentazione attraverso l’amministratore condominiale.
La durata del sopralluogo varia in funzione della complessità dell’edificio. Un appartamento con impianto autonomo presenta esigenze differenti rispetto a una proprietà articolata su più livelli o dotata di numerosi sistemi tecnologici.
Il portale CENED – Certificazione Energetica degli Edifici mette a disposizione anche materiali di approfondimento sugli errori più frequenti nell’acquisizione dei dati. Tra gli argomenti trattati compaiono la determinazione delle superfici, l’orientamento dell’edificio, le superfici disperdenti e i dati degli impianti.
Sono elementi che incidono sui risultati del calcolo e che spiegano perché una certificazione affidabile non possa essere ricondotta alla semplice compilazione di un modulo.
Le disposizioni regionali aggiornate nel 2026
La disciplina lombarda ha registrato un aggiornamento con il decreto regionale n. 6437 del 15 maggio 2026, le cui disposizioni sono entrate in vigore il 3 giugno 2026.
Il provvedimento aggiorna il quadro precedente definito dal decreto n. 18546 del 18 dicembre 2019, coordinandolo con le modifiche normative nazionali e regionali relative all’efficienza energetica.
Tra i riferimenti richiamati figurano il decreto ministeriale del 28 ottobre 2025, relativo alle metodologie di calcolo e ai requisiti minimi degli edifici, e le disposizioni riguardanti l’impiego delle fonti rinnovabili.
Il decreto regionale comprende allegati dedicati alle definizioni, alle modalità di verifica, all’Attestato di Prestazione Energetica e ai metodi di calcolo.
Per i proprietari, il punto operativo è verificare che il professionista utilizzi le disposizioni applicabili alla certificazione da predisporre, distinguendo gli obblighi relativi agli edifici esistenti da quelli connessi a nuove costruzioni e interventi edilizi.
L’aggiornamento della normativa non comporta automaticamente l’obbligo di rifare tutti gli attestati già emessi. L’eventuale necessità di una nuova certificazione deve essere valutata considerando la validità del documento, gli interventi effettuati sull’immobile e le circostanze nelle quali l’APE deve essere utilizzato.
Quanto costa un APE e cosa deve comprendere il preventivo
Non esiste un prezzo professionale uniforme, valido per tutte le certificazioni energetiche in Lombardia.
La documentazione informativa CENED chiarisce che il costo dell’APE dipende dalle dimensioni dell’edificio, dalla complessità del sistema edificio-impianto e dalla documentazione messa a disposizione del certificatore.
La superficie rappresenta uno dei fattori di valutazione, ma non è l’unico. Anche la tipologia costruttiva, la presenza di impianti centralizzati, il numero di unità da esaminare e le difficoltà di acquisizione dei dati possono incidere sull’attività necessaria.
Un preventivo dovrebbe consentire di comprendere quali prestazioni sono comprese nel compenso richiesto.
Tra queste rientrano normalmente l’analisi preliminare dei documenti, il sopralluogo, il rilievo dei dati necessari, l’elaborazione della prestazione energetica e la predisposizione dell’attestato secondo la disciplina vigente.
È utile verificare se l’importo comprende il deposito nel Catasto Energetico Edifici Regionale, le spese amministrative applicabili, gli eventuali oneri fiscali e la consegna della documentazione finale.
Occorre inoltre chiarire come vengono gestite le situazioni nelle quali emergano dati mancanti o siano necessari ulteriori accessi all’immobile.
Un’offerta particolarmente economica non è di per sé indice di irregolarità. Diventa invece opportuno chiedere spiegazioni quando non sono indicate le attività comprese oppure quando viene escluso il sopralluogo necessario.
Il confronto tra preventivi risulta attendibile soltanto se riguarda prestazioni equivalenti.
Compenso del professionista e contributi regionali: due costi diversi
Il sistema CENED – Certificazione Energetica degli Edifici distingue il servizio professionale di redazione dell’attestato dalle operazioni amministrative necessarie per la sua registrazione.
Il compenso richiesto dal certificatore remunera l’attività tecnica svolta. I contributi previsti dalla disciplina regionale hanno invece una diversa natura e sono collegati alla gestione del sistema di certificazione.
La normativa contempla, tra l’altro, un contributo annuale per l’iscrizione dei professionisti all’elenco dei certificatori e un contributo per il deposito degli attestati nel CEER.
Si tratta di oneri distinti. L’iscrizione annuale riguarda il professionista, mentre il deposito è collegato alla registrazione della certificazione.
Il portale CENED riporta per il deposito dell’APE un contributo regionale di 10 euro. Questo importo non rappresenta il prezzo ufficiale della prestazione professionale e non deve essere confuso con il costo complessivo richiesto al proprietario.
La distinzione aiuta anche a interpretare correttamente i preventivi che presentano separatamente le spese tecniche e quelle amministrative.
Non tutte le operazioni accessorie costituiscono necessariamente prestazioni aggiuntive. Le modalità con cui vengono esposti e addebitati i costi devono essere chiarite prima dell’affidamento dell’incarico.
Cosa controllare dopo il rilascio dell’attestato
La conclusione dell’attività tecnica non coincide con la semplice consegna di un documento contenente una classe energetica.
In Lombardia, l’APE acquista efficacia attraverso il deposito dei file previsti nel sistema informativo regionale, secondo le procedure stabilite.
Il portale CENED specifica le modalità di gestione dell’attestato firmato digitalmente e le caratteristiche della documentazione utilizzabile ai fini di legge.
Il proprietario dovrebbe verificare la correttezza dei dati identificativi dell’immobile, la corrispondenza dell’unità certificata e la disponibilità dell’attestato nelle forme richieste per il suo utilizzo.
La presenza di un codice identificativo consente inoltre di effettuare una verifica attraverso il servizio di visura del CEER.
La consultazione del registro permette di controllare l’esistenza della certificazione, ma non equivale a una verifica tecnica indipendente di tutti i dati utilizzati dal professionista.
Il sistema regionale prevede infatti specifiche attività di accertamento, comprese verifiche documentali e controlli con rilievo sul posto.
Quando emergono errori nell’attestato depositato, la procedura prevista può richiedere la registrazione di un APE sostitutivo, con conseguente decadenza della validità del documento precedente.
Quando conviene richiedere la certificazione prima di vendere o affittare
La richiesta dell’attestato dovrebbe essere organizzata considerando gli adempimenti connessi alla vendita o alla locazione, senza rinviare automaticamente ogni verifica al momento della stipula.
Il sistema CENED – Certificazione Energetica degli Edifici permette di consultare le casistiche nelle quali sussistono gli obblighi di dotazione e allegazione dell’APE, comprese le operazioni immobiliari disciplinate dalla normativa regionale.
La disponibilità anticipata della documentazione tecnica può ridurre il rischio che una difformità nei dati identificativi o un problema relativo agli impianti venga individuato quando la trattativa è già avanzata.
La presenza di precedenti lavori edilizi richiede particolare attenzione. Una sostituzione dell’impianto di riscaldamento, un intervento sull’isolamento termico o altre modifiche che incidono sulla classe energetica possono rendere necessario aggiornare un attestato ancora formalmente compreso nel periodo decennale.
Anche la corretta individuazione dell’unità da certificare merita una verifica preliminare, soprattutto negli edifici suddivisi in più proprietà o interessati da frazionamenti e accorpamenti.
Quando l’immobile fa parte di un condominio, il professionista potrebbe dover acquisire informazioni che il singolo proprietario non possiede direttamente, in particolare per gli impianti comuni.
In questi casi, contattare anticipatamente l’amministratore e recuperare la documentazione tecnica disponibile consente di organizzare il sopralluogo e valutare con maggiore precisione l’incarico.
L’eventuale assenza di documenti, così come l’esistenza di difformità edilizie o catastali, deve essere affrontata secondo le rispettive procedure. L’APE certifica la prestazione energetica convenzionale dell’immobile, ma non sostituisce le verifiche di regolarità urbanistica, edilizia e catastale necessarie in una compravendita.
La distinzione è rilevante anche ai fini della responsabilità professionale: il certificatore energetico valuta l’edificio per gli aspetti previsti dalla disciplina energetica, mentre eventuali verifiche ulteriori richiedono accertamenti specifici.
